Eierskiftesaker som omhandler skjeggkre har blitt veldig komplisert! På bare fire-fem år har skjeggkre gått fra å være et ukjent fenomen, til å bli en svært vanlig årsak til reklamasjon på boligkjøp der kjøper krever selger for utbedringskostnader og verditap. Den siste tiden, blant annet grunnet en dom i Lagmannsretten (ble anket til Høyesterett, men ble der avvist) er det blitt vesentlig vanskeligere å få gjennomslag for verditap i bolighus. Men hva med leiligheter?

(OBS! Informasjonen beskrevet nedenfor kan være utgått i forhold til nyere rettspraksis). 

Endringer i reklamasjonssaker 2019
Hva har skjedd etter "skjeggkre-dommen" i Lagmannsretten? Oslo Advokatkontor har laget en liten oppsummering: 

Status etter "skjeggkre-dommen"

Årsaken til at man ikke lengre like lett får for verditap (enkelt forklart) er fordi det er vanskelig å dokumenterer et verditap. Skal man dokumentere et reelt verditap, så må man selge boligen igjen - så se hva utfallet blir. Samt at bekjempelsesmetodikken på skjeggkre har blitt vesentlig mer effektivt og kostnadene rundt bekjempelse redusert. Når man mer effektivt klarer å redusere skjeggkrebestanden, vil det da være noe verdiforringelse på boligens verdi? Nei, mener en dom fra Langmannsretten. Eller for å være mer presis, Lagmannsretten mente at i den saken klarte ikke kjøper å dokumentere et verditap. Men her er det mange elementer som kommer inn og hver sak er unik. Skjeggkre er definert som et skadedyr og er opplysningspliktig ved salg. Det å selge en bolig med aktivitet av skjeggkre er en heftelse og dermed verdiforringende. Men hvor mye? Det vil variere fra sak til sak. Det vil fremover komme opp nye saker for Lagmannsretten i 2020 - så vil tiden vise hva utfallene blir her. 

Det vi observerer er at det i leiligheter med tilstøtenede enheter kan være vanskelig å få ned bestanaden av skjeggkre der ikke tilstøtende enheter gjør nødvendige tiltak. At man må være avhengig av naboen (e) og bygningsovergripende tiltak for et vellykket resulat er risikabelt. 

Kjøp av bolig med skjeggkre
Om du har kjøpt en bolig med skjeggkre og man ønsker å reklamere på forholdet må det utarbeides en fagkyndig rapport, en reklamasjonsrapport. Det er ikke det samme som en rapport som utarbeides i vanlige forsikringssaker! Årsaken er at forsikringsselskapene etterspør en annen type dokumentasjon slik at de kan vurdere skade opp i mot vilkår og forsikringsperiode, så de kan ta en erstatningsbeslutning. De anser det heller ikke som nødvendig å kartlegge, er det påvist skjeggkre så kan bekjempelse igangsettes. En reklamasjonsrapport som benyttes opp i mot Avhendigsloven i en eierskiftesak er mer utdypende og beskriver en rekke faktorer.

Om skjeggkre og boligkjøpskonflikter. LES HER. 

Ved salg av bolig har selger en opplysningsplikt ovenfor kjøper i henhold til loven og fyller ut et egenerklæringsskjema som medfølger i salgsprospektet. Da skjeggkre er definert som et skadedyr (Forskrift om skadedyrbekjempelse) og medfører til en verdiforringelse av boligen, er det opplysningspliktig ved salg. Tidligere rettspraksis og forlik (rettslig og utenrettslig) innen skjeggkresaker har hatt et stort sprik og ligger på alt fra å få dekket bekjempelseskostadene til 10-15% av kjøpesummen for alle forhold skjeggkre angrepet medfører – bekjempelse tiltak / reduksjon – bygningsmessige tiltak – og verdireduksjon på bolig. Så kan man diskutere hva som er et riktig verdiavslag, noe det selvfølgelig ikke finnes noe korrekt svar på. Noen aviser har skrevet om boliger som har blitt solgt for en høyere pris med skjeggkre, enn uten. Dette er selvfølgelig unntakene og ikke hva som er normalt. Et vanlig spørsmål som kommer opp er om man har to identiske boliger, en med skjeggkre og en uten skjeggkre. Hva ville du selv da valgt å kjøpe om prisen var den samme. Svaret her er jo ganske enkelt, men hva det utgjør i verditap for være opp til rettssystemet å bestemme og hver sak vil være unik. 

Mer om overnevnte kommer ganske bra frem i Hegnar Podcast. HØR HER. 

Mer om rettspraksis i skjeggkresaker. LES HER. 

Eksempel på dom i eierskiftesak om skjeggkre, les mer her.  

Holder selger tilbake informasjon om aktivitet av skjeggkre i boligen, av den grunn for å oppnå en høyere pris - og det kan bevises, vil selger være ansvarlig for verditapet. Om selger ikke viste eller forstod at det var skjeggkre i boligen, for eksempel trodde det var aktivitet av sølvkre, blir det ansett som en skjult feil og mangel, og kjøper vil ha et krav mot selger da boligen avviker vesentlig fra forventet stand. Det hjelper ikke å ha Boligselgerforsikring da de har egne unntak på verditap som omhandler skjeggkre. 

Salg av bolig, eller salg av bolig med skjeggkre. 
Her er rådet veldig enkelt. Vet man at det er aktivitet av skjeggkre i boligen eller i bygningen man bor i skal sette opplyses i egenerklæringsskjema ved salg. Alt annet vil det bli problemer av! Om man ikke vet eller ikke tror man har aktivitet av skjeggkre, kan man allikevel få en reklamasjonssak mot seg om selger oppdager skjeggkre og det viser seg at det var skjeggkre i boligen ved overtagelse da det basert på dagens rettspraksis er å anse som en vesentlig feil og mangel. Derfor, for å være sikker, så gjennomfør en kartlegging av boligen før salg. Det er enkelt og det er en billig forsikring. For mer informasjon om kartlegging. LES HER.

I eierskiftesaker er det en kjøper og en selger. I denne prosessen kan selger tegne Boligselgerforsikring (tidl. Eierskifteforsikring) og kjøper en Boligkjøperforsikring. Nå finnes det ytterligere en mulighet med Gjensidige Forsikring sin Tilstandsgaranti.

Boligselgeforsikring 
Dette er en forsikring som dekker selgers ansvar etter Avhendingsloven. Kjøper kan ha et krav mot selger hvis boligen avviker vesentlig fra forventet stand. Aktivitet av skjeggre vil være et slikt avvik. 

Protector hadde tidligere en markedsandel på godt over 50% av boligselgerforsikring, men de har nå lagt ned driften av denne avdelingen. LES HER. 

Andre forsikringsaktører tilbyr boligselgerforsikring og tilbys igjennom din eiendomsmegler ved salg. 

Mer informasjon om boligselgerforsikring. LES HER. 

Boligkjøperforsikring
Dette er en forsikring som gir kjøper advokathjelp når det oppdages vesentlige feil eller mangler ved kjøp av ny bolig. Av Boligkjøperforsikring er det Help Forsikring som er ledende, der også Crawford som ofte tar skadeoppgjør for andre selskaper innen eierskiftesaker. 

Mer informasjon om Boligkjøperforsikring. LES HER.

Advokathjelp
Har du ikke tegnet boligkjøperforsikring eller ønsker å bruke en ekstern advokat i din sak? Norges fremste advokat innen skjeggkresaker er Geir Nærø i Oslo Advokatkontor.

Mer informasjon om Oslo Advokatkontor. LES HER.

Fagkyndig bistand
Har du behov for fagkyndig bistand for å dokumenterer eller som fagkyndig vitne anbefaler vi å ta kontakt med SkadedyrBransjens TakseringsForbund (SBTF). Takstforbundet har sertifiserte takstmenn med lang erfaring spesialisert innen sopp- og skadedyr. 

For mer informasjon om SkadedyrBransjens Takseringsforbund.LES HER.

Behov for skjeggkre limfeller for identifisering og kartlegging av omfang? TRYKK HER.